学生公寓建设用地成普通商品住房用地

抵押贷款2000万

关于定价问题的核心争议在于，鹏远公寓是否是政府划拨的教育用地，是否可以商业化。按照判决书的说法，政府及法院认可鹏远公寓可以收取“增值服务费”，属于市场行为。

但是此前的判决书中显示，这块地是2002年政府划拨，性质是“划拨”，对学生公寓建设有关规费予以减免，用途为“学生公寓建设用地”。

就此问题，广强律师事务所网络犯罪辩护与研究中心秘书长周筱赟对市界表示，根据判决书及市委督察室报告，可以确定该地为政府划拨，而根据现行法律法规，政府划拨土地只能用作公益用途，不能商业化。如要商业化，需要变更土地性质，补缴土地出让金。而很明显，鹏远公寓以提供额外服务为名收取“增值服务费”已经是商业行为，是违规的。

另外，前述市委督查室出具的报告中提到，鹏远公司曾向被征地单位支付591万征地费，所以“鹏远公寓的土地为政府无偿划拨的教育用地，属公益性质，不能商业化”不成立。

针对这一问题，周筱赟表示：根据《城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”即根据法律，政府划拨分为两种，土地使用者缴纳补偿、安置等费用，和完全无偿使用。所以，鹏远公司支付了征地费，并不能改变该土地的公益性质。

除收取增值服务费外，鹏远公司还曾将该块划拨用地进行抵押。

根据鹏远公司内部人士提供的资料，鹏远公司曾在2016年向秦皇岛市区农村信用合作联社贷款2000万人民币，抵押物中就包括划拨的鹏远公寓(所抵押土地编号与上述市委督查室报告中一致)。

更值得一提的是，在抵押详情中，该土地的用途由明确的“学生公寓”用地变成了“其他普通商品住房用地“。

市界就此联系了北京市中创律师事务所王正国律师，王律师表示：划拨土地原则不可以抵押，除非是为公益事业的发展。但其贷款用途为“购买原材料”，明显不属于公益，违背相关规定。但在贷款过程中，鹏远是否存在对贷款银行的欺诈以及银行方是否存在失职需进一步明确。如银行明知土地性质及用途，还是为商业行为担保，则可能涉嫌违法。