“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”5月8日，住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(下称《意见》)，其中涉及“合理确定经纪服务收费”部分尤其引发关注。

住建部和市场监管总局联合发文，从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、加强个人信息保护、加大违法违规行为整治力度等十个方面，规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理。业内人士认为，此次新政能够降低二手房交易过程中各种非必要成本，促进房地产市场良性循环。

两部门发文监管房地产经纪行业

【资料图】

5月8日，为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。

《意见》指出，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

为此，《意见》从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等十个方面提出监管要求。

其中，对于备受关注的二手房中介费问题，《意见》明确要求，合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。同时，严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。另外，严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

《意见》还明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

此外，针对滥用客户个人信息的问题，《意见》要求，加强个人信息保护，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

《意见》还要求，提升管理服务水平，加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

在加大违法违规行为整治力度方面，《意见》要求，各地住建部门要会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为，曝光典型案例。对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住建部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

降低交易成本促进行业发展

房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。

对于出台房地产经纪行业监管新政的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面是房地产行业进入存量时代，要盘活存量，带动增量，促进良性循环，这就需要降低制度性交易成本；另一方面是居民买房等大宗交易存在专业性和风险性，规范经纪行业，稳定交易秩序，降低交易成本，有利于促进房地产市场良性循环。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策明确了经纪服务收费定价的三要素，即服务内容、服务质量和供求关系。最大的亮点在于要引导交易双方承担服务费用，体现了对购房者权益的保护。

李宇嘉也认为，中介代理的房产交易既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用，特别是在房子越来越不好卖的情况下,而且应该将服务全流程分成清晰的链条，对每一个环节都应该明确服务的具体内容、服务标准，并将这些写进三方合同。

李宇嘉表示，此次政策与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。只有这样，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。

“今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业发展面临新的发展机会，在此过程中，对于中介行业的规范，有助于巩固今年以来的宽松政策成果，同时减少行业的运作风险，最终将促进中介行业的平稳健康发展。”严跃进说。

【评论】

降低房屋中介费，告别“开张吃三年”

中国楼市正在进入存量房时代，这几乎是业界共识。在存量房时代，房产经纪(俗称房产中介)作用愈加明显，无论是二手房买卖和出租，还是部分一手房代理销售，大多都需要房产中介提供专业服务。为盘活存量房源，保护消费者权益，促进楼市健康发展，管理部门已出台“带押过户”等措施，此次两部门发布《意见》，主要从规范中介服务入手，降低交易成本。

有人形容房产中介“三年不开张，开张吃三年”，即长时间不开张没有关系，一旦开张所赚利润颇丰。究其原因，既是因为房产是大宗商品，单套房总价比较高，即便房产中介低标准收费也获益不浅；也是因为部分房产中介利用信息不对称高收费、乱收费，获得高利润，增加交易成本，损害了消费者和楼市整体利益。

此前，从国家有关部门到各地有关部门，曾通过治理房产中介服务乱象降低隐性乱收费，取得一定效果。此次两部门《意见》不仅有严格实行明码标价等规范收费的举措，而且明确提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”，有望降低房产中介显性收费，也可对隐性收费起到遏制作用。

从这个意义上说，《意见》意在引导房产中介走出过去“开张吃三年”的思维，帮助房地产中介在存量房时代通过降低中介服务费来提升交易量。要想提升存量房交易量，必须降低房产交易成本，这就需要房产中介转变观念、改变经营模式，而《意见》就是在提醒、促使房产中介以降低中介费来激活市场交易，创造多赢局面，以适应房地产新形式。

其中，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，这是合理降低中介费的有效手段之一。以不少房产中介实行的按2.7%收取服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万，这限制了房产交易。像这种高总价房产一旦实行低标准收费，必将促进交易。房产中介虽然单套房服务收益下降，但能“以费换量”。

引导由交易双方共同承担经纪服务费用，也是降低一方负担、促进存量房交易的办法之一。不同城市的惯例不同，有的城市房产交易中介费都由买家承担，自然加重了买家经济负担。有的城市中介费由买卖双方共同负担，但比例却不一致。所以，让交易双方平等负担中介费，既需要中介引导，也需要详细的政策鼓励。

2014年之前，房产交易中介费属于政府指导价，2014年之后，属于市场调节定价，这意味着降低房产中介费，不能靠行政强制，而要通过政策引导鼓励。房产中介能否告别“开张吃三年”？其一，在于治理中介乱收费是否成效显著；其二，可以通过税收等杠杆鼓励中介机构下调服务费；其三，以反垄断、鼓励竞争发挥市场力量。

对于房产中介行业垄断、乱收费等现象，《意见》明确提出严禁操纵经纪服务收费、严格实行明码标价等措施。这需要监管者加强市场监管，消费者遭遇侵权后勇于维权，以及行业协会加强自律等。期待在《意见》推动下，房产中介行业的机构、从业者能走出“开张吃三年”，真正将房产中介服务当成一门细水长流的生意。（老鹰）

来源：北京青年报